Regulasi Kepemilikan Properti untuk WNA di Indonesia

Regulasi kepemilikan properti untuk WNA di Indonesia selalu menjadi topik yang sensitif karena berada di persimpangan antara kebijakan investasi, hukum agraria, dan perlindungan kedaulatan tanah nasional. Banyak orang masih memakai istilah “WNA boleh punya properti di Indonesia” seolah-olah orang asing bisa memegang tanah dengan status yang sama seperti warga negara Indonesia. Padahal, konstruksi hukumnya jauh lebih terbatas. Yang diatur bukan pemberian kebebasan penuh kepada WNA untuk memiliki seluruh jenis properti, melainkan pemberian hak atas rumah tinggal atau hunian tertentu dengan skema, syarat, dan batasan yang tegas. Kerangka yang sekarang berlaku terutama bertumpu pada PP Nomor 18 Tahun 2021 dan aturan pelaksanaannya dalam Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, sementara rezim lama PP Nomor 103 Tahun 2015 dan Permen ATR/BPN Nomor 29 Tahun 2016 telah dicabut atau digantikan.

Secara prinsip, regulasi kepemilikan properti untuk WNA di Indonesia harus dibaca dengan pembedaan yang jelas antara kepemilikan rumah atau hunian dan kepemilikan tanah secara absolut. PP 18 Tahun 2021 menegaskan bahwa orang asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian adalah orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Artinya, dasar legalitasnya bukan sekadar status sebagai investor, ekspatriat, atau orang asing yang tinggal sesekali, tetapi keterhubungan yang sah dengan rezim keimigrasian Indonesia. Pada saat yang sama, PP yang sama juga menunjukkan bahwa subjek hak pakai dengan jangka waktu mencakup orang asing, sehingga jalur legal utama bagi WNA bukanlah Hak Milik, melainkan konstruksi hak yang memang dibuka secara terbatas oleh hukum pertanahan Indonesia.

Dari sini terlihat satu hal mendasar: WNA tidak memperoleh Hak Milik atas tanah secara langsung seperti WNI. Dalam praktik dan penjelasan kelembagaan ATR/BPN, Hak Pakai disebut sebagai satu-satunya hak atas tanah yang dapat dimiliki WNA secara langsung. Karena itu, siapa pun yang menilai bahwa regulasi Indonesia sudah membuka kepemilikan bebas bagi orang asing atas seluruh bentuk tanah, jelas keliru. Negara hanya membuka ruang bagi kepemilikan rumah tinggal atau hunian melalui skema yang dibatasi, dan pembatasan itu justru merupakan inti dari kebijakannya. Jadi, ketika pasar properti memakai frasa “foreign ownership”, pembeli harus tetap memahami bahwa yang diberikan hukum Indonesia bukan freehold ownership dalam arti Anglo-Saxon, melainkan kepemilikan dengan rezim hak tertentu yang bersifat terukur, terbatas, dan tunduk pada syarat administratif.

Lalu, properti seperti apa yang bisa dimiliki WNA? PP 18 Tahun 2021 menyebut dua kelompok utama. Pertama, rumah tapak yang berdiri di atas tanah dengan status Hak Pakai, atau Hak Pakai di atas Hak Milik, atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan berdasarkan perjanjian yang sah. Kedua, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan status tertentu sebagaimana diatur dalam PP tersebut, yakni tanah dengan Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara, Hak Pengelolaan, atau hak milik. Dalam pengaturan turunannya, satuan rumah susun yang dimiliki orang asing dan dibangun di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan diberikan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Ini penting dipahami karena banyak orang menyamakan apartemen dengan kepemilikan tanah, padahal secara hukum yang dimiliki adalah satuan rumah susun dalam rezim yang telah ditentukan, bukan tanahnya secara lepas.

Namun, regulasi kepemilikan properti untuk WNA di Indonesia tidak berhenti pada penentuan objek. Negara juga mengatur batasan substantif agar akses WNA tidak menekan kebutuhan perumahan nasional dan tidak mengganggu struktur penguasaan tanah oleh warga negara Indonesia. Dalam potongan Pasal 186 Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 yang terekam dalam sumber resmi, kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian untuk orang asing dibatasi, antara lain untuk rumah tapak berupa rumah dengan kategori rumah mewah, maksimal satu bidang tanah per orang atau keluarga, dan luas tanah paling luas 2.000 meter persegi. Dalam praktik implementasi yang diberitakan dan dikutip dari regulasi tersebut, luasan atau jumlah itu dapat melebihi ketentuan bila ada izin Menteri dan keberadaan orang asing tersebut memberi dampak positif bagi ekonomi dan sosial. Pembatasan ini menunjukkan bahwa orientasi kebijakan Indonesia bukan membuka pasar rumah massal bagi WNA, melainkan membatasi pada segmen tertentu.

Selain soal luas dan jumlah bidang, ada pula pembatasan harga minimal. PP 18 Tahun 2021 memang sejak awal menyebut bahwa kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian orang asing diberikan dengan batasan minimal harga, luas bidang tanah, jumlah bidang tanah atau unit rumah susun, dan peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian. Ketentuan lanjutannya kemudian diikat melalui Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing. Ini berarti harga properti yang dapat dibeli WNA tidak dibiarkan bebas, tetapi diberi floor price agar tidak masuk ke segmen hunian umum yang ditujukan bagi masyarakat luas. Secara kebijakan, logikanya jelas: negara berusaha menyeimbangkan antara daya tarik investasi properti dan perlindungan terhadap akses hunian warga domestik.

Dari segi durasi, hak yang dipakai WNA juga bukan hak tanpa batas. PP 18 Tahun 2021 mengatur bahwa Hak Pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan dengan jangka waktu diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Untuk Hak Pakai dengan jangka waktu di atas tanah hak milik, diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik. Ketentuan ini sangat penting dalam analisis investasi properti bagi orang asing karena menunjukkan bahwa horizon kepemilikannya berbasis jangka waktu hukum, bukan kepemilikan mutlak tanpa terminasi. Dalam bahasa sederhana, WNA memang dapat memiliki rumah atau hunian tertentu, tetapi haknya hidup di dalam koridor masa berlaku yang jelas dan memerlukan kepatuhan administratif untuk perpanjangan atau pembaruan.

Konsekuensinya juga tegas ketika syarat subjek hukum tidak lagi terpenuhi. Pasal 50 PP 18 Tahun 2021 menyatakan bahwa pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika dalam jangka waktu itu tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum. Ini adalah salah satu titik yang paling sering diabaikan oleh pembeli asing atau pengembang yang terlalu fokus pada promosi pasar. Secara hukum, properti untuk WNA tidak cukup dibeli lalu dianggap aman selamanya. Status keimigrasian, kelayakan subjek hak, dan kesinambungan syarat hukum tetap menjadi faktor sentral. Karena itu, pendekatan yang benar bukan hanya “bisa membeli atau tidak”, tetapi “selama apa hak itu bertahan dan apa yang terjadi jika syarat subjeknya berubah”.

Hal lain yang juga penting dalam regulasi kepemilikan properti untuk WNA di Indonesia adalah waris. PP 18 Tahun 2021 menyebut bahwa bila orang asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat diwariskan kepada ahli waris. Namun, jika ahli waris itu juga orang asing, ia harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Ini menunjukkan bahwa hukum Indonesia mengakui kesinambungan hak secara keperdataan, tetapi tetap menautkannya pada syarat subjek hukum. Dengan demikian, warisan bagi ahli waris asing tidak otomatis bebas masalah; validitasnya tetap bergantung pada apakah ahli waris itu memenuhi prasyarat sebagai pemegang hak menurut hukum Indonesia. Dari sisi perencanaan kekayaan, aturan ini berarti WNA yang memiliki properti di Indonesia sebaiknya juga memperhitungkan aspek estate planning dan bukan hanya legalitas pembelian awal.

Regulasi ini juga bersinggungan dengan perkawinan campuran. PP 18 Tahun 2021 menegaskan bahwa WNI yang melaksanakan perkawinan dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan warga negara Indonesia lainnya, sepanjang hak tersebut bukan merupakan harta bersama, yang harus dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris. Ketentuan ini amat penting karena dalam praktik banyak sengketa atau hambatan administrasi lahir bukan karena objek tanahnya bermasalah, tetapi karena rezim harta dalam perkawinan campuran tidak dipisahkan secara benar. Jadi, dalam konteks properti keluarga campuran, legal drafting menjadi sangat menentukan. Tanpa struktur perjanjian yang benar, potensi benturan antara hukum perkawinan dan hukum pertanahan bisa muncul sewaktu-waktu.

Jika dibaca secara lebih luas, kebijakan Indonesia sebenarnya mencoba mengambil posisi tengah. Di satu sisi, pemerintah memberi kanal hukum agar orang asing yang memiliki hubungan keimigrasian yang sah dapat membeli hunian tertentu. Ini penting untuk investasi, mobilitas tenaga kerja asing, dan penguatan daya tarik pasar properti premium. Di sisi lain, negara tetap membatasi jenis hak, harga minimum, luas tanah, jumlah unit, dan peruntukannya agar kebijakan itu tidak berubah menjadi liberalisasi penuh. Karena itu, frasa yang paling tepat bukan “orang asing bebas memiliki properti di Indonesia”, melainkan “orang asing dapat memiliki rumah atau hunian tertentu di Indonesia dengan pembatasan hukum yang ketat”. Distingsi ini penting untuk edukasi pasar, karena salah tafsir sedikit saja bisa berujung pada transaksi yang secara ekonomi tampak menarik tetapi secara hukum rapuh.

Dalam praktik, ada beberapa risiko yang harus dicermati. Pertama, penggunaan nominee atau pinjam nama WNI untuk memperoleh kontrol yang secara substansi melampaui batas hukum. Kedua, pembelian properti yang secara pemasaran disebut “bisa untuk WNA” padahal status tanah, perizinan bangunan, atau struktur haknya tidak sesuai dengan syarat regulasi. Ketiga, asumsi bahwa semua apartemen dapat dimiliki orang asing, padahal regulasi justru bergerak dalam kerangka hunian tertentu, harga minimum, dan batasan yang spesifik. Keempat, kurangnya perhatian pada masa berlaku hak dan keberlanjutan dokumen keimigrasian. Karena itu, due diligence bagi pembeli asing tidak boleh berhenti pada brosur penjualan atau janji developer. Yang harus diuji adalah status hak atas tanah, jenis unit, akta PPAT, kesesuaian dengan regulasi ATR/BPN, serta keberlanjutan status hukum subjeknya.

Dari perspektif SEO dan edukasi pasar, pertanyaan paling penting sebenarnya bukan “bolehkah WNA membeli properti di Indonesia?”, melainkan “dalam bentuk hak apa, untuk objek apa, dengan syarat apa, dan selama berapa lama?”. Jawaban atas empat pertanyaan itu menentukan seluruh kualitas transaksi. WNA dapat memiliki rumah tinggal atau hunian tertentu, tetapi instrumen utamanya adalah Hak Pakai atau satuan rumah susun dalam konfigurasi yang diizinkan. WNA juga wajib memenuhi syarat keimigrasian, tunduk pada batas harga minimum, terbentur pembatasan jumlah dan luas tertentu, serta wajib melepaskan atau mengalihkan hak bila tidak lagi memenuhi syarat. Maka, regulasi kepemilikan properti untuk WNA di Indonesia bukan rezim yang permisif tanpa pagar, melainkan sistem yang sengaja dirancang selektif.

Kesimpulannya, regulasi kepemilikan properti untuk WNA di Indonesia saat ini sudah jauh lebih jelas dibanding rezim sebelumnya. Dasar hukumnya ada dalam PP 18 Tahun 2021, aturan teknisnya diperinci dalam Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, dan batas harga minimumnya dijalankan melalui Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022. Orang asing memang dapat memiliki rumah atau hunian di Indonesia, tetapi bukan dengan Hak Milik atas tanah secara langsung. Jalurnya adalah kepemilikan terbatas melalui skema hak tertentu, terutama Hak Pakai dan satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan hukum. Karena itu, siapa pun yang ingin melakukan transaksi lintas negara di sektor properti Indonesia wajib memahami satu prinsip: yang dibeli bukan hanya bangunan, tetapi juga rezim hukumnya.

FAQ

1. Apakah WNA bisa memiliki properti di Indonesia?

Ya, tetapi terbatas. WNA dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian tertentu sepanjang mempunyai dokumen keimigrasian yang sah dan memenuhi syarat yang ditetapkan dalam PP 18 Tahun 2021 serta aturan pelaksananya.

2. Apakah WNA bisa punya Hak Milik atas tanah?

Secara langsung tidak. Jalur yang dibuka bagi WNA terutama adalah Hak Pakai, sedangkan untuk rumah susun berlaku konstruksi hak tertentu sebagaimana diatur dalam PP 18 Tahun 2021 dan aturan turunannya. Sumber resmi ATR/BPN juga menegaskan bahwa Hak Pakai adalah satu-satunya hak atas tanah yang dapat dimiliki WNA secara langsung.

3. Properti apa saja yang dapat dimiliki WNA?

Secara umum, WNA dapat memiliki rumah tapak di atas skema Hak Pakai tertentu dan rumah susun dalam konfigurasi hak yang diizinkan oleh regulasi. Untuk satuan rumah susun, sumber resmi juga menunjukkan pemberian Hak Milik atas Satuan Rumah Susun pada bangunan yang berdiri di atas tanah dengan status yang diperbolehkan.

4. Apakah ada batas minimum harga properti bagi WNA?

Ada. PP 18 Tahun 2021 memang mensyaratkan batas minimal harga, dan implementasinya diperinci melalui Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing.

5. Apakah WNA hanya boleh punya satu rumah?

Untuk rumah tapak, aturan pelaksanaannya membatasi pada satu bidang tanah per orang atau keluarga, dengan luasan pada dasarnya paling luas 2.000 meter persegi. Pengecualian dimungkinkan dengan izin Menteri dalam kondisi tertentu.

6. Apa yang terjadi jika WNA tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak?

PP 18 Tahun 2021 mengatur bahwa pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat wajib melepaskan atau mengalihkan haknya dalam waktu satu tahun. Jika tidak dilakukan, hak tersebut hapus karena hukum.

7. Apakah properti WNA bisa diwariskan?

Bisa, tetapi jika ahli warisnya juga orang asing, ahli waris tersebut tetap harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai ketentuan hukum Indonesia.

8. Bagaimana dengan perkawinan campuran antara WNI dan WNA?

WNI dalam perkawinan campuran dapat tetap memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lain, sepanjang hak tersebut bukan harta bersama dan dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta dalam akta notaris.