Cara Menghitung Biaya Notaris Jual Beli Properti

Dalam transaksi jual beli properti, banyak orang hanya fokus pada harga rumah, apartemen, tanah, ruko, atau unit komersial yang dibeli. Padahal, ada biaya legal yang harus disiapkan agar proses transaksi sah secara hukum. Salah satu biaya penting tersebut sering disebut sebagai biaya notaris jual beli properti.

Istilah “biaya notaris” di masyarakat biasanya mencakup jasa Notaris dan/atau PPAT. Untuk jual beli tanah dan bangunan, pihak yang berwenang membuat Akta Jual Beli atau AJB adalah PPAT. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 2016, uang jasa PPAT, termasuk honorarium saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.

Karena itu, sebelum membeli atau menjual properti, pembeli dan penjual sebaiknya memahami cara menghitung biaya notaris agar tidak salah menyiapkan anggaran. Perhitungan ini penting, terutama jika nilai transaksi mencapai ratusan juta hingga miliaran rupiah.

Apa Itu Biaya Notaris Jual Beli Properti?

Biaya notaris jual beli properti adalah biaya yang dikeluarkan untuk mengurus aspek legal transaksi, mulai dari pemeriksaan dokumen, pembuatan akta, validasi pajak, pengecekan sertifikat, hingga proses balik nama sertifikat. Dalam praktik properti, biaya ini dapat berbeda antara satu daerah dan daerah lain karena dipengaruhi nilai transaksi, kompleksitas dokumen, status sertifikat, jenis properti, dan kesepakatan para pihak.

Namun, penting dipahami bahwa biaya notaris bukan hanya honorarium jasa. Di dalamnya bisa terdapat komponen lain seperti biaya pengecekan sertifikat, pembuatan AJB, biaya balik nama, validasi pajak, PNBP pertanahan, hingga pajak yang wajib dibayar oleh penjual dan pembeli.

Komponen Biaya dalam Jual Beli Properti

Secara umum, biaya jual beli properti terdiri dari beberapa bagian. Pertama, honorarium Notaris/PPAT. Kedua, biaya pembuatan Akta Jual Beli. Ketiga, biaya pengecekan sertifikat ke kantor pertanahan. Keempat, biaya balik nama sertifikat. Kelima, pajak penjual berupa PPh final. Keenam, pajak pembeli berupa BPHTB.

Untuk honorarium Notaris berdasarkan nilai ekonomis akta, Pasal 36 UU Jabatan Notaris mengatur batas maksimal honorarium, yaitu maksimal 2,5% untuk objek sampai Rp100 juta, maksimal 1,5% untuk objek di atas Rp100 juta sampai Rp1 miliar, dan untuk objek di atas Rp1 miliar didasarkan pada kesepakatan, tetapi tidak melebihi 1%.

Sementara itu, untuk PPAT dalam transaksi jual beli tanah dan bangunan, batas yang sering digunakan adalah maksimal 1% dari harga transaksi sesuai ketentuan jabatan PPAT.

Rumus Menghitung Biaya Notaris Jual Beli Properti

Rumus sederhana yang dapat digunakan adalah:

Estimasi Biaya Notaris/PPAT = Honorarium PPAT + Biaya AJB + Pengecekan Sertifikat + Balik Nama + Validasi Pajak + Biaya Administrasi Pertanahan

Jika menggunakan batas maksimal PPAT, maka:

Honorarium PPAT Maksimal = 1% x Harga Transaksi Properti

Contoh, jika rumah dijual seharga Rp800.000.000, maka honorarium PPAT maksimal adalah:

1% x Rp800.000.000 = Rp8.000.000

Namun, angka tersebut belum tentu menjadi biaya final karena masih ada biaya lain seperti balik nama, pengecekan sertifikat, validasi pajak, dan administrasi. Dalam banyak praktik, biaya dapat dinegosiasikan tergantung kompleksitas transaksi dan kebijakan kantor Notaris/PPAT.

Contoh Simulasi Menghitung Biaya Notaris

Misalnya Anda membeli rumah seharga Rp800.000.000. Estimasi perhitungannya sebagai berikut:

Harga transaksi: Rp800.000.000

Honorarium PPAT maksimal 1%: Rp8.000.000

Biaya pembuatan AJB: misalnya Rp2.500.000

Pengecekan sertifikat: misalnya Rp150.000 sampai Rp300.000

Balik nama sertifikat: misalnya Rp1.000.000 sampai Rp2.000.000

Validasi pajak dan administrasi: menyesuaikan daerah dan kebutuhan dokumen

Dari contoh tersebut, estimasi biaya legal di luar pajak bisa berada di kisaran beberapa juta hingga belasan juta rupiah. Untuk transaksi yang lebih besar, misalnya Rp2 miliar, honorarium maksimal 1% berarti Rp20.000.000. Akan tetapi, dalam transaksi bernilai tinggi, para pihak sering melakukan negosiasi honorarium agar lebih proporsional.

Cara Menghitung BPHTB Pembeli

Selain biaya notaris, pembeli wajib memperhitungkan BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Secara umum, BPHTB dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarif BPHTB paling tinggi adalah 5%, dan besar NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak berdasarkan ketentuan yang dijelaskan Kementerian Keuangan.

Rumus umum BPHTB adalah:

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

Contoh, harga transaksi rumah Rp800.000.000 dan NPOPTKP daerah Rp60.000.000.

BPHTB = 5% x (Rp800.000.000 – Rp60.000.000)

BPHTB = 5% x Rp740.000.000

BPHTB = Rp37.000.000

Namun, setiap daerah dapat memiliki aturan teknis dan nilai NPOPTKP yang berbeda. Karena itu, pembeli perlu mengecek ketentuan BPHTB di pemerintah daerah tempat objek properti berada.

Cara Menghitung PPh Penjual

Dalam jual beli properti, penjual umumnya menanggung PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2016, tarif PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada umumnya adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan.

Rumusnya:

PPh Final Penjual = 2,5% x Harga Transaksi

Contoh, harga jual properti Rp800.000.000.

PPh = 2,5% x Rp800.000.000

PPh = Rp20.000.000

Dengan demikian, dalam simulasi transaksi Rp800.000.000, pembeli perlu menyiapkan BPHTB, sedangkan penjual perlu menyiapkan PPh final. Sementara biaya Notaris/PPAT dapat ditanggung pembeli, penjual, atau dibagi sesuai kesepakatan.

Siapa yang Membayar Biaya Notaris?

Tidak ada satu pola tunggal yang selalu berlaku dalam semua transaksi. Dalam praktik jual beli properti, biaya Notaris/PPAT sering dibayar oleh pembeli karena pembeli berkepentingan atas balik nama dan pengamanan legal kepemilikan. Namun, pembagian biaya dapat disepakati bersama antara penjual dan pembeli.

Untuk transaksi properti sekunder, pembeli biasanya menanggung biaya AJB, balik nama, pengecekan sertifikat, dan BPHTB. Penjual biasanya menanggung PPh final. Untuk transaksi properti primary dari developer, sebagian biaya bisa masuk dalam paket promosi, subsidi biaya legal, atau ketentuan booking dan PPJB.

Karena itu, sebelum tanda tangan kesepakatan, pastikan semua biaya ditulis jelas: siapa membayar apa, kapan dibayar, dan apakah biaya tersebut sudah termasuk pajak atau belum.

Tips Menghemat Biaya Notaris Jual Beli Properti

Pertama, minta rincian biaya tertulis sejak awal. Jangan hanya menerima angka global tanpa detail. Rincian yang baik memuat honorarium, AJB, balik nama, pengecekan sertifikat, validasi pajak, dan biaya administrasi lainnya.

Kedua, bandingkan beberapa kantor Notaris/PPAT. Selama masih sesuai aturan, Anda boleh membandingkan estimasi biaya dan layanan. Namun, jangan hanya memilih yang paling murah. Pilih yang jelas, komunikatif, legal, dan berpengalaman.

Ketiga, pastikan sertifikat bersih dari masalah. Jika sertifikat masih diagunkan, belum pecah, belum balik nama dari pemilik lama, atau terdapat catatan blokir/sengketa, biaya dan waktu pengurusan bisa bertambah.

Keempat, cek pajak sebelum transaksi. BPHTB dan PPh harus dihitung sejak awal agar tidak mengganggu proses tanda tangan AJB. PP Nomor 34 Tahun 2016 juga mengatur bahwa PPh terutang harus disetor sebelum akta pengalihan ditandatangani pejabat berwenang.

Kelima, gunakan nilai transaksi yang wajar. Hindari mencantumkan nilai transaksi tidak sebenarnya karena dapat menimbulkan risiko hukum, pajak, dan masalah pembuktian di kemudian hari.

Kesalahan Umum Saat Menghitung Biaya Notaris

Kesalahan pertama adalah mengira biaya notaris sama dengan pajak. Padahal, honorarium Notaris/PPAT berbeda dari BPHTB dan PPh. Pajak dibayarkan kepada negara atau daerah, sedangkan honorarium adalah imbalan jasa profesional.

Kesalahan kedua adalah hanya menyiapkan biaya AJB, tetapi lupa biaya balik nama. Padahal, pembeli baru benar-benar aman secara administratif setelah sertifikat beralih atas nama pembeli.

Kesalahan ketiga adalah tidak mengecek status sertifikat. Sertifikat yang bermasalah dapat membuat transaksi tertunda. Karena itu, pengecekan sertifikat menjadi tahap penting dalam jual beli properti.

Kesalahan keempat adalah tidak membuat kesepakatan tertulis tentang pembagian biaya. Akibatnya, saat proses berjalan, penjual dan pembeli bisa saling menolak membayar komponen tertentu.

Kesimpulan

Cara menghitung biaya notaris jual beli properti dimulai dari memahami komponen biaya, bukan sekadar menghitung 1% dari harga transaksi. Secara umum, honorarium PPAT untuk transaksi jual beli tanah dan bangunan tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi. Selain itu, pembeli perlu menghitung BPHTB, sedangkan penjual perlu menghitung PPh final atas pengalihan hak.

Agar transaksi aman, mintalah rincian biaya tertulis, cek status sertifikat, pastikan pajak dihitung benar, dan gunakan Notaris/PPAT yang berwenang. Dengan perhitungan yang jelas, pembeli dan penjual dapat menghindari biaya mendadak, sengketa, dan risiko legal setelah transaksi.

Jika Anda membutuhkan edukasi, strategi pemasaran, dan panduan digital untuk bisnis properti, kunjungi propertynesia.id sebagai referensi seputar properti, pemasaran digital, dan pengembangan bisnis properti di Indonesia.

FAQ

1. Berapa biaya notaris jual beli properti?

Biaya notaris jual beli properti berbeda-beda tergantung nilai transaksi, lokasi, jenis properti, dan kompleksitas dokumen. Untuk PPAT, honorarium dalam pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi.

2. Apakah biaya notaris sudah termasuk pajak?

Belum tentu. Biaya notaris biasanya merujuk pada jasa legal dan administrasi. Pajak seperti BPHTB dan PPh final merupakan komponen terpisah yang harus dihitung sendiri.

3. Siapa yang membayar biaya notaris dalam jual beli rumah?

Umumnya pembeli menanggung biaya Notaris/PPAT, AJB, balik nama, dan BPHTB. Penjual biasanya menanggung PPh final. Namun, pembagian biaya dapat disepakati bersama.

4. Berapa tarif BPHTB pembeli properti?

Secara umum, BPHTB dihitung dengan rumus 5% x (NPOP – NPOPTKP). Nilai NPOPTKP dapat berbeda sesuai ketentuan daerah, dengan batas paling rendah Rp60.000.000 berdasarkan ketentuan yang dijelaskan Kementerian Keuangan.

5. Berapa PPh penjual saat menjual properti?

Untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, tarif PPh final pada umumnya adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016.