Risiko Membeli Properti dengan Sertifikat Girik

Istilah “sertifikat girik” masih sangat sering dipakai di masyarakat, tetapi secara hukum istilah itu sebenarnya kurang tepat. Girik bukan sertifikat tanah resmi seperti SHM atau SHGB, melainkan dokumen lama yang berkaitan dengan riwayat penguasaan tanah dan dalam penjelasan ATR/BPN diposisikan sebagai bukti hak lama atau bukti pembayaran pajak, bukan sertifikat resmi yang otomatis menjamin kepemilikan penuh. Karena itu, ketika seseorang membeli properti “berdasarkan girik”, ia sesungguhnya sedang membeli tanah yang status hukumnya belum sekuat tanah yang sudah bersertipikat.

Inilah alasan mengapa topik risiko membeli properti dengan sertifikat girik penting dipahami secara detail. Banyak orang tergiur harga yang lebih murah, lokasi yang strategis, atau janji penjual bahwa “tanah ini aman karena sudah lama dikuasai keluarga.” Padahal dalam praktik pertanahan, murah di awal bisa berubah menjadi mahal di belakang jika pembeli harus menghadapi sengketa batas, klaim ahli waris, kesulitan balik nama, atau proses pendaftaran pertama kali yang lebih panjang dan lebih rumit.

Mengapa Girik Lebih Berisiko Dibanding Sertipikat?

Akar masalahnya ada pada kekuatan pembuktian. Dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 96, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat seperti girik, petuk, pipil, kekitir, dan sejenisnya wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama lima tahun sejak PP itu berlaku. Setelah jangka waktu itu berakhir, alat bukti tertulis tersebut tidak berlaku lagi sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya menjadi petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah. Ini berarti posisi girik memang tidak setara dengan sertipikat hak atas tanah.

Namun, penting juga diluruskan bahwa ini tidak berarti tanah girik otomatis diambil negara. ATR/BPN secara resmi membantah isu tersebut dan menegaskan bahwa tanah yang belum bersertipikat tidak serta-merta dirampas negara pada 2026. Dokumen girik tetap bisa menjadi petunjuk untuk proses pendaftaran tanah, tetapi justru karena hanya berfungsi sebagai petunjuk, maka pembeli harus menyadari bahwa posisi hukumnya jauh lebih lemah daripada membeli tanah yang sudah bersertipikat.

1. Risiko Kepastian Hukum yang Lemah

Risiko terbesar membeli properti dengan girik adalah lemahnya kepastian hukum. Pada tanah bersertipikat, data subjek dan objek hak sudah masuk ke administrasi pertanahan resmi. Pada tanah girik, yang sering ada justru baru riwayat penguasaan, catatan desa, atau bukti hak lama yang belum selesai ditingkatkan menjadi hak terdaftar. Dalam banyak kasus, pembeli baru sadar masalah ini ketika hendak balik nama, memecah bidang, atau mengajukan kredit, karena ternyata tanah tersebut masih harus melalui pendaftaran pertama kali. Bahkan ATR/BPN menegaskan bahwa untuk tanah girik, langkahnya memang wajib pendaftaran pertama kali, bukan sekadar balik nama biasa.

Karena kepastian hukumnya belum sempurna, pembeli menghadapi risiko bahwa tanah yang terlihat “aman” ternyata masih menyisakan cacat administrasi, tumpang tindih data, atau perbedaan antara penguasaan fisik dan dokumen yang dimiliki penjual. Semakin lama tanah tidak didaftarkan, semakin besar kemungkinan jejak administrasinya tidak rapi. Dalam transaksi bernilai besar seperti properti, kelemahan pada tahap dasar ini adalah sumber risiko yang tidak boleh diremehkan.

2. Risiko Sengketa Kepemilikan dan Ahli Waris

Tanah girik sangat rentan terhadap sengketa kepemilikan, terutama jika riwayat peralihannya panjang dan tidak terdokumentasi rapi. Dalam praktik lapangan, tanah girik sering berasal dari warisan keluarga, pembagian lisan, jual beli bawah tangan, atau penguasaan turun-temurun tanpa pencatatan pertanahan modern. Akibatnya, nama yang muncul pada girik bisa saja nama leluhur lama, sementara pihak yang menjual sekarang adalah generasi kedua, ketiga, atau bahkan keempat. Bila salah satu ahli waris lain muncul dan menggugat, posisi pembeli bisa menjadi lemah.

Risiko ini makin besar bila transaksi dilakukan hanya dengan kuitansi, surat desa, atau pengakuan sepihak tanpa verifikasi menyeluruh. Karena ATR/BPN menempatkan girik sebagai bukti hak lama atau petunjuk, bukan sertipikat final, maka pembeli wajib memeriksa apakah penjual benar-benar satu-satunya pihak yang berhak mengalihkan tanah tersebut. Kalau tidak, transaksi yang tampak sederhana bisa berubah menjadi sengketa keluarga yang panjang.

3. Risiko Sulit Diproses Jual Beli Secara Aman

Banyak orang mengira tanah girik bisa langsung dijual-beli seperti tanah bersertipikat. Padahal, ATR/BPN menjelaskan bahwa untuk jual beli, AJB adalah dokumen wajib. Masalahnya, pada tanah yang masih girik, proses tidak sesederhana pembuatan AJB atas sertipikat yang sudah ada, karena status bidang tanahnya sendiri belum selesai sebagai hak terdaftar. Itu sebabnya tanah girik kerap memerlukan rangkaian proses lebih dahulu, seperti penegasan riwayat tanah, pengukuran, penetapan batas, dan pendaftaran pertama kali sebelum transaksi benar-benar aman.

Dari sisi pembeli, ini berarti biaya dan waktu transaksi bisa jauh lebih besar dari perkiraan awal. Harga beli mungkin tampak murah, tetapi ketika ditambah pengurusan dokumen, pajak, pengukuran, biaya notaris/PPAT, serta potensi revisi berkas, total biayanya bisa meningkat signifikan. Jadi, risiko tanah girik bukan hanya risiko hukum, tetapi juga risiko efisiensi transaksi.

4. Risiko Sulit Dibiayai Bank atau Dijadikan Agunan

Tanah girik juga lebih sulit dibiayai bank. Salah satu alasan praktisnya sangat jelas: bank pada umumnya mensyaratkan dokumen hak atas tanah yang sudah formal dan dapat diikat sempurna. Dalam informasi resmi Bank Mandiri untuk Kredit Program Perumahan, dokumen objek yang dibiayai mensyaratkan copy sertifikat tanah berupa SHM, SHGB, atau SHMSRS. Untuk produk take over, Bank Mandiri juga mensyaratkan agunan yang dapat diikat sempurna. Ini menunjukkan bahwa tanah yang masih sebatas girik tidak berada dalam posisi ideal untuk pembiayaan perbankan.

Akibatnya, pembeli properti girik biasanya harus mengandalkan dana tunai atau pembiayaan informal yang risikonya sendiri bisa lebih tinggi. Dari sudut pandang investasi, ini membuat likuiditas properti menurun. Ketika nanti Anda ingin menjual kembali, calon pembeli akan terbatas pada mereka yang siap membeli secara cash atau bersedia menanggung risiko pengurusan lebih lanjut. Ini jelas berbeda dengan properti bersertipikat yang lebih mudah dipasarkan dan dibiayai.

5. Risiko Luas, Batas, dan Lokasi Tidak Presisi

Pada tanah yang belum bersertipikat, persoalan fisik bidang juga sering menjadi sumber masalah. Sertipikat umumnya lahir setelah proses ukur dan pemetaan. Sementara pada tanah girik, ukuran lapangan bisa berbeda dengan yang dipahami penjual atau masyarakat sekitar. Batas tanah bisa kabur, patok belum jelas, dan persetujuan tetangga berbatasan belum pernah diformalisasi. Dalam formulir layanan pertanahan yang digunakan ATR/BPN di daerah, pendaftaran pertama kali mensyaratkan antara lain surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah, persetujuan pemilik berbatasan, surat tidak sengketa, riwayat kepemilikan dari lurah/kepala desa, sket bidang, dan foto pemasangan tanda batas. Syarat-syarat ini menunjukkan bahwa aspek fisik tanah memang harus dibuktikan dan dibereskan terlebih dahulu.

Risiko praktisnya besar. Anda bisa saja membeli berdasarkan asumsi luas tertentu, tetapi setelah pengukuran resmi, luasnya berubah. Bisa juga ternyata sebagian bidang masuk klaim tetangga, jalan lingkungan, atau tanah lain yang belum pernah disepakati batasnya. Untuk pembeli, ini berarti ketidakpastian atas nilai aset yang dibeli.

6. Risiko Tertahan dalam Proses Pendaftaran

Secara teori, tanah girik masih bisa ditingkatkan menjadi sertipikat. ATR/BPN bahkan mendorong masyarakat mengubah alas hak tanah dari girik menjadi sertipikat dengan menyiapkan dokumen seperti girik, KK, KTP, dan berkas pendukung lain. Tetapi fakta bahwa masih bisa didaftarkan tidak berarti prosesnya selalu cepat atau mulus. Jika ada masalah pada identitas pemilik, riwayat perolehan, persetujuan ahli waris, atau batas tanah, proses pendaftaran bisa tertahan lama.

Di sinilah banyak pembeli salah perhitungan. Mereka membeli lebih dulu dengan keyakinan “nanti tinggal disertifikatkan”, padahal justru tahap “nanti” itulah yang penuh ketidakpastian. Kalau Anda membeli sebelum seluruh risiko administratif dibersihkan, Anda sedang memindahkan potensi masalah penjual menjadi beban Anda sendiri.

7. Risiko Nilai Jual Kembali Lebih Lemah

Properti girik cenderung memiliki nilai jual kembali yang lebih lemah dibanding properti bersertipikat. Bukan semata karena lokasinya buruk, melainkan karena pasar akan mendiskon risiko hukum, risiko waktu, dan risiko biaya pengurusan. Pembeli modern—terutama yang menggunakan pembiayaan bank—biasanya lebih memilih aset yang dokumennya sudah bersih. Karena itu, walaupun tanah girik dijual murah hari ini, belum tentu ia mudah dilepas lagi besok.

Nilai ekonominya juga lebih sensitif terhadap reputasi dokumen. Jika di kawasan yang sama ada dua bidang tanah dengan lokasi serupa, tetapi satu sudah SHM/SHGB dan satu lagi masih girik, pasar cenderung menilai lebih tinggi bidang yang dokumennya sudah final. Jadi, membeli tanah girik memang bisa mengandung peluang, tetapi hanya bila harga diskonnya benar-benar sepadan dengan seluruh risiko dan biaya legalisasi yang harus ditanggung.

Kapan Properti Girik Masih Bisa Dipertimbangkan?

Properti girik masih bisa dipertimbangkan, tetapi bukan untuk transaksi yang serba cepat dan serba percaya. Ia lebih cocok dipertimbangkan bila pembeli siap melakukan due diligence ketat: memeriksa riwayat tanah, memastikan tidak ada sengketa, memastikan seluruh ahli waris setuju, mengecek batas fisik, dan menghitung biaya pendaftaran sampai terbit sertipikat. Transaksi seperti ini idealnya tidak dilakukan hanya berdasarkan omongan penjual, melainkan dengan pendampingan PPAT/notaris dan verifikasi ke kantor pertanahan setempat. Keberadaan AJB sebagai dokumen wajib jual beli dan keharusan pendaftaran pertama kali pada tanah girik membuat pendampingan profesional menjadi sangat penting.

Dengan kata lain, properti girik bukan otomatis buruk, tetapi jelas lebih berisiko. Semakin tidak siap pembeli menghadapi proses legalisasi, semakin besar potensi rugi. Sebaliknya, bila seluruh dokumen pendukung lengkap dan proses pendaftaran dapat dibuktikan feasible, barulah risiko itu bisa dikelola.

Kesimpulan

Risiko membeli properti dengan sertifikat girik pada dasarnya lahir dari satu hal utama: girik bukan sertipikat hak atas tanah yang final. Ia hanya bukti hak lama atau petunjuk pendaftaran, sehingga pembeli menghadapi risiko kepastian hukum yang lemah, potensi sengketa ahli waris, kerumitan jual beli, kesulitan pembiayaan bank, ketidakpastian luas dan batas bidang, serta proses sertifikasi yang bisa tertahan. Setelah berlakunya PP 18 Tahun 2021, urgensi mendaftarkan tanah bekas milik adat menjadi makin kuat, karena girik tidak lagi diposisikan sebagai alat pembuktian hak yang setara dengan sertipikat.

Karena itu, bila Anda berhadapan dengan properti girik, jangan terpaku pada harga murah. Fokus utama justru harus pada kemampuan membuktikan hak, membersihkan riwayat, dan memastikan tanah bisa didaftarkan secara aman. Dalam properti, dokumen yang lemah bukan sekadar masalah administrasi, tetapi bisa menentukan aman atau tidaknya seluruh investasi Anda.

FAQ

Apakah girik sama dengan sertipikat tanah?

Tidak. ATR/BPN menegaskan bahwa girik bukan sertipikat resmi, melainkan bukti hak lama atau bukti pembayaran pajak yang tidak otomatis menjamin kepemilikan penuh seperti SHM atau SHGB.

Apakah tanah girik boleh dijual?

Secara praktik bisa diproses, tetapi transaksi aman memerlukan prosedur yang benar. ATR/BPN menjelaskan AJB wajib untuk jual beli, dan untuk tanah girik prosesnya terkait dengan pendaftaran pertama kali, bukan sekadar balik nama biasa.

Apakah tanah girik otomatis diambil negara pada 2026?

Tidak. ATR/BPN sudah menyatakan isu itu tidak benar. Namun, setelah jangka waktu dalam PP 18/2021 berakhir, girik tidak lagi berlaku sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya menjadi petunjuk dalam pendaftaran tanah.

Mengapa bank sulit membiayai properti girik?

Karena bank umumnya meminta dokumen hak atas tanah yang formal, seperti SHM, SHGB, atau SHMSRS, serta agunan yang dapat diikat sempurna. Itu sebabnya properti girik jauh lebih sulit masuk skema KPR biasa.

Apa langkah paling aman sebelum membeli tanah girik?

Periksa riwayat kepemilikan, status ahli waris, batas fisik, tidak adanya sengketa, dan kemungkinan pendaftaran pertama kali sampai menjadi sertipikat. Gunakan pendampingan PPAT/notaris dan verifikasi ke kantor pertanahan agar Anda tidak mengambil alih masalah hukum milik penjual.