Risiko Membeli Tanah Girik Tanpa Sertifikat

Risiko Membeli Tanah Girik Tanpa Sertifikat

Membeli tanah girik masih sering dianggap sebagai jalan pintas untuk mendapatkan lahan dengan harga lebih murah. Banyak calon pembeli melihatnya sebagai peluang karena lokasi tanah tampak strategis, luasnya menarik, dan harga yang ditawarkan sering berada di bawah tanah bersertifikat di area yang sama. Namun justru di situlah jebakannya. Dalam transaksi properti, harga murah tidak selalu identik dengan kesempatan bagus. Pada banyak kasus, harga turun karena legalitas tanah belum rapi, status penguasaannya belum kuat, atau ada risiko administratif dan sengketa yang ingin segera dipindahkan oleh penjual kepada pembeli. Untuk tanah girik, pertanyaan terpenting bukan “berapa murah harganya”, melainkan “seberapa aman status hukumnya dan seberapa mungkin hak atas tanah itu benar-benar dapat didaftarkan tanpa masalah.”

Di Indonesia, kepastian hak atas tanah tetap bertumpu pada sistem pendaftaran tanah. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah masih berstatus berlaku dan telah diubah antara lain oleh PP Nomor 18 Tahun 2021. Dalam kerangka ini, sertipikat diposisikan sebagai tanda bukti hak yang kuat, sedangkan bukti hak lama seperti girik tidak berada pada level perlindungan yang sama. Kementerian ATR/BPN juga terus menekankan pentingnya sertipikasi; hingga Oktober 2025, tercatat 123,3 juta bidang tanah telah terdaftar dan 97 juta di antaranya telah bersertipikat, sementara sepanjang 2025 program PTSL menerbitkan sekitar 1,2 juta sertipikat. Data ini menunjukkan bahwa negara memang bergerak ke arah kepastian hukum melalui pendaftaran dan sertipikasi, bukan melalui pengakuan informal semata.

Karena itu, membeli tanah girik tanpa sertifikat bukan sekadar membeli tanah yang “belum sempat diurus”, tetapi bisa berarti membeli potensi sengketa, potensi penolakan saat pendaftaran, potensi tumpang tindih batas, hingga potensi kerugian finansial yang baru terasa bertahun-tahun kemudian. Artikel ini membahas secara mendalam apa itu tanah girik, bagaimana status hukumnya sekarang, apa saja risikonya, data valid yang perlu dipahami, serta langkah aman jika Anda tetap mempertimbangkan transaksi semacam ini.

Apa Itu Tanah Girik?

Secara sederhana, girik adalah dokumen lama yang selama ini dikenal masyarakat sebagai tanda penguasaan atau penguasaan/pemilikan atas tanah adat yang belum bersertifikat. Dalam penjelasan ATR/BPN daerah, girik dipahami sebagai surat yang menunjukkan penguasaan tanah adat yang belum bersertifikat dan pada dasarnya merupakan bukti pembayaran pajak, bukan bukti kepemilikan yang setara dengan sertipikat. Karena itu, masyarakat sering keliru ketika menganggap girik sama kuatnya dengan SHM atau sertipikat hak atas tanah lain. Padahal, kedudukan hukumnya berbeda jauh.

Kesalahan pemahaman ini sangat umum. Penguasaan fisik yang lama memang penting, tetapi dalam urusan transaksi modern, terutama jual beli, pembiayaan bank, pembangunan, dan pengalihan hak, pembeli membutuhkan dasar hukum yang jauh lebih kuat daripada sekadar riwayat lokal. Di sinilah sertipikat menjadi pembeda utama.

Status Hukum Girik Setelah Perubahan Aturan

Poin paling penting yang wajib dipahami pembeli adalah bahwa rezim hukum pertanahan Indonesia sekarang makin tegas membedakan bukti hak lama dengan sertipikat. Dalam Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021, Pasal 76A menyatakan bahwa alat bukti tertulis tanah bekas milik adat seperti girik, pipil, kekitir, petuk pajak bumi, verponding Indonesia, dan bukti sejenis lainnya dinyatakan tidak berlaku setelah 5 tahun sejak PP Nomor 18 Tahun 2021 berlaku. Ketika jangka waktu itu berakhir, dokumen-dokumen tersebut tidak dapat lagi digunakan sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya berfungsi sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah; status tanahnya tetap tanah bekas milik adat, dan pendaftarannya dilakukan melalui mekanisme pengakuan hak. Permohonan pengakuan hak itu harus dilengkapi pernyataan penguasaan fisik, antara lain bahwa tanah benar milik yang bersangkutan, telah dikuasai 20 tahun atau lebih secara berturut-turut, dilakukan dengan iktikad baik, tidak disengketakan, tidak dijaminkan, bukan aset pemerintah/BUMN/BUMD, dan tidak berada dalam kawasan hutan.

Yang juga penting, ATR/BPN sudah berkali-kali menjelaskan bahwa isu “tanah girik yang belum disertifikatkan sampai 2026 akan otomatis diambil negara” adalah hoaks. Pada 2025 dan 2026, Kementerian ATR/BPN menegaskan bahwa tanah dengan girik tidak otomatis dirampas negara; girik dan surat sejenis masih dapat dipakai sebagai petunjuk dalam proses pendaftaran tanah sampai sertipikat terbit. Namun penegasan ini justru menunjukkan risiko utamanya: girik tidak memberi posisi sekuat sertipikat. Jadi persoalannya bukan tanah Anda tiba-tiba hilang, melainkan bahwa Anda memegang dasar yang lebih lemah, lebih rumit, dan lebih mudah dipersoalkan saat terjadi transaksi atau sengketa.

Mengapa Banyak Orang Tetap Tergiur Membeli Tanah Girik?

Alasan utamanya hampir selalu harga. Tanah girik sering dijual lebih murah karena belum bersertifikat, belum tercatat rapi, atau pemilik lama ingin cepat menjual tanpa mengeluarkan biaya dan tenaga untuk mengurus legalitas lebih dulu. Di pasar, kondisi ini terlihat menggiurkan, apalagi bila lokasi berada di kawasan berkembang. Calon pembeli lalu menghitung potensi untung dengan logika sederhana: beli murah sekarang, urus sertipikat belakangan, lalu jual kembali lebih mahal.

Faktor kedua adalah kepercayaan sosial dalam praktik nyata. Banyak transaksi tanah girik terjadi antar tetangga, antar keluarga, atau lewat perantara lokal yang dianggap mengenal sejarah tanah. Karena ada rasa saling percaya, pembeli sering melonggarkan kehati-hatian. Dokumen yang belum lengkap dianggap bisa menyusul. Masalahnya, hukum pertanahan tidak bekerja hanya dengan “semua orang di kampung tahu tanah itu milik si A”. Ketika transaksi masuk ke proses pendaftaran, pengukuran, pembuktian riwayat, pengecekan sengketa, atau pengajuan kredit, ukuran resminya tetap dokumen dan proses formal.

Risiko Utama Membeli Tanah Girik Tanpa Sertifikat

Risiko pertama adalah ketidakjelasan kepemilikan yang sah. Girik tidak menempatkan nama pemegangnya sekuat sertipikat. Karena itu, tanah yang dijual berdasarkan girik jauh lebih rentan dipersoalkan oleh pihak lain, misalnya ahli waris, pemilik lama, tetangga batas, atau pihak yang juga merasa punya alas hak atas bidang yang sama. ATR/BPN sendiri menegaskan bahwa tanah yang belum bersertipikat memiliki risiko lebih tinggi terhadap sengketa dan ketidakjelasan kepemilikan. Ini adalah risiko paling mendasar, karena pembeli mungkin sudah membayar tetapi tetap belum benar-benar memegang hak yang aman.

Risiko kedua adalah proses pendaftaran bisa gagal atau tertunda sangat lama. Banyak pembeli berasumsi bahwa selama ada girik, tanah pasti bisa disertifikatkan. Padahal, setelah masa transisi dalam Pasal 76A berakhir, girik hanya berfungsi sebagai petunjuk. Untuk mendaftarkan tanah, pemohon harus masuk melalui mekanisme pengakuan hak dan memenuhi syarat ketat, termasuk bukti penguasaan fisik 20 tahun, iktikad baik, tidak ada sengketa, tidak ada keberatan kreditur, bukan aset pemerintah, dan tidak berada di kawasan hutan. Bila satu saja unsur ini bermasalah, pendaftaran bisa terhambat atau dipersoalkan.

Risiko ketiga adalah sengketa batas dan letak tanah. Pada tanah yang belum bersertipikat, data fisik sering belum dipetakan presisi dalam sistem pendaftaran tanah. Ketika pembeli hendak mengurus sertipikat, justru bisa muncul konflik batas dengan pemilik tanah sebelah. Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 bahkan menekankan pentingnya penetapan batas, persetujuan pemilik yang berbatasan, analisis risiko terhadap potensi sengketa batas, dan pengukuran yang cermat. Semakin lama tanah hanya didasarkan pada girik tanpa pemetaan resmi, semakin besar peluang munculnya tumpang tindih batas atau perbedaan persepsi luas.

Risiko keempat adalah tanah ternyata berada pada status yang bermasalah, misalnya disengketakan, dijaminkan, masuk aset pemerintah, atau bahkan berada dalam kawasan hutan. Pasal 76A ayat (4) Permen ATR/BPN 16/2021 sendiri meminta pemohon menyatakan bahwa tanah tidak disengketakan, tidak dijaminkan, bukan aset pemerintah/BUMN/BUMD, dan tidak berada di kawasan hutan. Fakta bahwa semua unsur itu harus dinyatakan justru menunjukkan bahwa tiap unsur tersebut adalah potensi masalah nyata dalam pendaftaran tanah girik. Pembeli yang hanya melihat girik tanpa menelusuri status aktual objek bisa masuk ke transaksi yang secara fisik tampak aman tetapi secara hukum bermasalah.

Risiko kelima adalah transaksi jual beli tidak otomatis membuat pembeli aman. ATR/BPN menjelaskan bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT untuk tanah yang sudah terdaftar, dan sebelum AJB dibuat PPAT wajib memeriksa keabsahan sertipikat ke kantor pertanahan. Untuk tanah girik yang belum terdaftar, pembeli tidak bisa langsung memperlakukan transaksi seperti jual beli tanah bersertipikat. Bahkan di level praktik, ATR/BPN daerah mengingatkan bahwa tanpa pencatatan resmi, penjual atau ahli warisnya dapat kembali mengklaim tanah tersebut karena secara hukum di BPN tanah itu belum tercatat atas nama pembeli.

Risiko keenam adalah tanah sulit dijadikan agunan pembiayaan. Regulasi prudensial OJK dan berbagai ketentuan perbankan menempatkan agunan tanah dan bangunan yang memiliki sertifikat—terutama yang dapat dibebani hak tanggungan—dalam posisi yang jauh lebih jelas. OJK dalam regulasi kualitas aset masih menggunakan frasa agunan berupa tanah dan/atau bangunan yang memiliki sertifikat. Ini berarti tanah girik cenderung jauh lebih sulit diterima bank sebagai jaminan, atau setidaknya nilainya tidak dipandang sekuat tanah bersertipikat. Bagi pembeli, akibatnya besar: modal terjebak pada aset yang likuiditas pembiayaannya rendah.

Risiko ketujuh adalah tanah lebih sulit dijual kembali. Pasar sekunder selalu lebih berhati-hati terhadap tanah tanpa sertipikat. Calon pembeli berikutnya, notaris/PPAT, bank, bahkan keluarga pembeli sendiri akan bertanya hal yang sama: apakah status tanah ini benar-benar aman. Ketika pertanyaan itu sulit dijawab dengan dokumen formal, harga jual kembali biasanya turun atau transaksi berlarut-larut. Jadi diskon saat membeli bisa berubah menjadi diskon lagi saat menjual, sehingga margin keuntungan yang dibayangkan sejak awal menyusut drastis.

Risiko kedelapan adalah biaya tersembunyi sering lebih besar dari perkiraan. Banyak orang tertarik membeli tanah girik karena berpikir biaya sertipikasi bisa diurus belakangan dengan ongkos kecil. Kenyataannya, biaya yang timbul tidak hanya biaya resmi pengurusan, tetapi juga biaya pengumpulan dokumen, surat pernyataan, saksi, pengukuran, mediasi batas, pajak, honor profesional, transportasi, dan waktu yang habis bila proses bolak-balik karena dokumen kurang. Jika muncul sengketa, biayanya tentu melonjak jauh lebih tinggi.

Risiko kesembilan adalah waktu pengurusan bisa sangat panjang dan tidak pasti. Untuk sertipikat pertama kali, ATR/BPN menegaskan pemohon perlu melampirkan identitas dan dokumen yang menunjukkan riwayat penguasaan atau perolehan tanah. Pendaftaran pertama kali dapat dilakukan secara sistematik atau sporadik. Namun pada tanah girik, riwayat penguasaan itu sering justru bagian yang paling lemah: dokumen lama tidak lengkap, saksi sudah meninggal, batas berubah, atau sejarah perolehannya simpang siur. Dalam kondisi seperti itu, proses yang dibayangkan cepat bisa berubah menjadi urusan berbulan-bulan bahkan bertahun-tahun.

Risiko kesepuluh adalah tingginya eksposur terhadap penipuan dan mafia tanah. Tanah yang belum bersertipikat cenderung lebih mudah dimanipulasi karena data formalnya belum sekuat tanah terdaftar. ATR/BPN sendiri mengingatkan bahwa modus mafia tanah meliputi pemalsuan dokumen penting seperti sertipikat, AJB, surat warisan, maupun surat keterangan tanah. Pada konteks tanah girik, ruang manipulasi bisa lebih besar lagi karena pembeli sering hanya mengandalkan arsip lokal, fotokopi lama, dan keterangan lisan.

Data Valid yang Wajib Dipahami Sebelum Membeli

Data valid pertama adalah dasar hukum pendaftaran tanah masih bertumpu pada PP Nomor 24 Tahun 1997 yang berstatus berlaku, dengan perubahan melalui PP Nomor 18 Tahun 2021. Artinya, sistem pertanahan Indonesia tetap menempatkan pendaftaran dan sertipikasi sebagai fondasi kepastian hak. Pembeli tanah girik harus sadar bahwa ia sedang masuk ke objek yang belum menikmati perlindungan sekuat tanah terdaftar.

Data valid kedua adalah isi Pasal 76A Permen ATR/BPN 16/2021. Ketentuan ini bukan opini, melainkan aturan yang secara eksplisit menyebut girik dan bukti hak adat sejenis tidak berlaku lagi sebagai alat pembuktian hak setelah jangka waktu 5 tahun sejak PP 18/2021 berlaku. Setelah itu, dokumen tersebut hanya menjadi petunjuk untuk pendaftaran melalui pengakuan hak. Ini adalah data paling penting dalam memahami kenapa membeli tanah girik sekarang jauh lebih riskan dibanding sekadar “tanah lama yang belum diurus”.

Data valid ketiga adalah sertipikat tetap diposisikan sebagai alat bukti yang kuat. ATR/BPN daerah menjelaskan, merujuk Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997, sertipikat adalah alat bukti hak yang kuat atas data fisik dan data yuridis sepanjang sesuai dengan surat ukur dan buku tanah. Karena itu, selisih kekuatan antara sertipikat dan girik bukan hanya persoalan istilah, tetapi perbedaan dalam tingkat kepastian hukum yang diberikan negara.

Data valid keempat adalah negara memang terus mempercepat sertipikasi. Hingga Oktober 2025 sudah ada 123,3 juta bidang tanah terdaftar dan 97 juta bersertipikat, sementara capaian April 2025 menunjukkan 121,64 juta bidang terdaftar atau sekitar 94,4 persen dari target nasional. Sepanjang 2025, PTSL menerbitkan sekitar 1,2 juta sertipikat. Data ini penting untuk SEO dan edukasi pembaca, karena menunjukkan arah kebijakan negara: tanah makin didorong masuk ke sistem formal. Tanah yang masih bertahan pada girik tanpa sertipikat akan makin tertinggal dari sisi kepastian dan kemudahan transaksi.

Data valid kelima adalah pembeli kini punya alat bantu verifikasi yang lebih baik daripada masa lalu. ATR/BPN menyediakan aplikasi Sentuh Tanahku, kanal Cari Berkas, dan Daftar PPAT resmi. Untuk sertipikat elektronik, ATR/BPN juga menyebut keaslian dapat dicek melalui QR code lewat aplikasi resmi. Ini tidak menghilangkan semua risiko, tetapi setidaknya memberi pembeli jalur resmi untuk memverifikasi layanan dan status profesional yang terlibat.

Kapan Tanah Girik Bisa Tetap Dipertimbangkan?

Secara praktis, tanah girik hanya layak dipertimbangkan bila pembeli sadar bahwa yang dibeli bukan kepastian penuh, melainkan peluang yang masih harus dibuktikan dan diformalkan. Itu pun sebaiknya hanya bila ada alasan kuat, misalnya lokasi sangat strategis, riwayat penguasaan sangat jelas, penjual kooperatif, para tetangga batas jelas, tidak ada konflik waris, dan seluruh proses diarahkan terlebih dahulu ke pengurusan sertipikat sebelum pembayaran lunas.

Dengan kata lain, pendekatan yang lebih aman bukan “beli dulu, urus nanti”, tetapi “urus kepastian dulu, baru beli penuh”. Bila penjual tidak bersedia membuka riwayat tanah, tidak mau mengurus legalitas, atau menolak pengecekan formal, pembeli sebaiknya mundur. Dalam transaksi bernilai besar seperti tanah, kehati-hatian bukan sikap berlebihan, tetapi bentuk perlindungan modal.

Langkah Aman Sebelum Membayar Uang Muka

Pertama, minta semua dokumen yang tersedia dan telusuri riwayat perolehan tanah. Jangan puas hanya dengan girik. Tanyakan bagaimana tanah diperoleh, dari siapa, sejak kapan, apakah ada jual beli lama, waris, hibah, atau pembagian keluarga. Cocokkan dengan identitas penjual dan pihak yang menguasai fisik di lapangan.

Kedua, cek kondisi fisik tanah secara langsung. Pastikan letak, batas, akses jalan, dan penggunaan aktual sesuai dengan yang dijelaskan penjual. Libatkan para pemilik tanah yang berbatasan bila perlu, karena sengketa batas adalah masalah yang sangat sering muncul saat bidang belum terpetakan resmi.

Ketiga, telusuri apakah ada sengketa, klaim waris, jaminan utang, atau status lain yang mengganggu. Karena Permen ATR/BPN 16/2021 mengharuskan ketiadaan sengketa, ketiadaan keberatan kreditur, dan ketiadaan status aset pemerintah/kawasan hutan dalam pengakuan hak, maka pembeli harus memeriksa tiga area ini sejak awal, bukan setelah terlanjur membayar.

Keempat, gunakan jalur resmi. Bila tanah nantinya akan disertifikatkan, arahkan proses ke pendaftaran pertama kali melalui kantor pertanahan, baik lewat PTSL bila tersedia maupun mekanisme sporadik. ATR/BPN juga baru-baru ini kembali mengingatkan bahwa untuk sertipikasi pertama kali secara mandiri, pemohon perlu menyiapkan identitas dan dokumen yang menunjukkan riwayat penguasaan atau perolehan tanah.

Kelima, bila transaksi sudah masuk tahap akta atau perjanjian, pastikan Anda menggunakan PPAT resmi yang bisa dicek statusnya melalui kanal ATR/BPN. Langkah ini sederhana tetapi penting, karena banyak masalah pertanahan justru membesar saat pihak yang terlibat tidak jelas keabsahannya.

Tanda Bahaya yang Harus Membuat Anda Mundur

Ada beberapa red flag yang sebaiknya langsung membuat Anda menahan diri. Penjual menolak menunjukkan dokumen asli. Riwayat kepemilikan berubah-ubah setiap kali ditanya. Ada lebih dari satu orang keluarga yang mengaku berhak. Tetangga batas tidak sepakat dengan luas tanah. Penjual mendesak transfer cepat sebelum ada pemeriksaan. Harga terlalu murah tanpa alasan yang masuk akal. Tanah disebut “aman” tetapi penjual tidak mau mengurus sertipikat lebih dulu. Semua ini adalah sinyal bahwa risiko Anda sedang melonjak.

Red flag lain yang sering diabaikan adalah kalimat seperti “tanah ini dari dulu tidak pernah masalah”. Dalam hukum pertanahan, fakta bahwa masalah belum muncul bukan berarti masalah tidak ada. Banyak sengketa baru terbuka saat tanah hendak diukur, didaftarkan, diagunkan, atau diwariskan. Jadi ukuran keamanan bukan ketenangan semu di masa lalu, melainkan kemampuan objek bertahan saat diuji oleh prosedur resmi.

Kesalahan yang Paling Sering Dilakukan Pembeli

Kesalahan pertama adalah mengira penguasaan fisik sama dengan kepastian hukum. Banyak pembeli merasa aman karena tanah sudah dipagar, ditanami, bahkan sudah ditempati bertahun-tahun. Padahal penguasaan fisik hanya salah satu unsur yang nanti harus dibuktikan dalam proses pengakuan hak. Ia tidak otomatis menutup kemungkinan adanya klaim dari pihak lain, keberatan batas, atau masalah asal-usul perolehan tanah. Karena itu, kalimat “tanah ini sudah lama dikuasai” tidak boleh diterjemahkan sebagai “tanah ini pasti aman dibeli”.

Kesalahan kedua adalah terlalu percaya pada surat dari tingkat lokal tanpa menelusuri apakah dokumen itu cukup untuk masuk ke sistem pendaftaran tanah nasional. Surat keterangan desa, catatan pajak, atau arsip lokal bisa membantu menjelaskan riwayat tanah, tetapi pembeli tidak boleh menganggap semua dokumen itu memiliki bobot yang sama dengan sertipikat. Bahkan ATR/BPN dalam berbagai sosialisasinya terus mendorong masyarakat untuk segera mengubah bukti hak lama menjadi sertipikat justru karena tanpa sertipikasi, kepastian hukumnya tetap lemah.

Kesalahan ketiga adalah menunggu masalah muncul baru mengurus legalitas. Banyak orang berpikir sertipikat cukup diurus nanti ketika ingin menjual, mengagunkan, atau membangun. Pola pikir ini berbahaya, karena justru pada saat ada kebutuhan mendesak itulah masalah lama muncul bersamaan: saksi sulit dicari, batas diperdebatkan, ahli waris bertambah, atau objek ternyata memiliki catatan yang tidak diketahui sebelumnya. Menunda sertipikasi membuat risiko tidak hilang, hanya tertunda.

Bagaimana Menilai Apakah Tanah Girik Masih Layak Diproses

Tidak semua tanah girik pasti berujung masalah besar. Ada tanah girik yang riwayatnya terang, batasnya jelas, penguasaannya konsisten, tidak ada sengketa, dan secara sosial diakui tanpa konflik. Dalam kasus seperti ini, tanah masih bisa layak diproses ke sertipikat bila seluruh syarat formal dapat dipenuhi. Tanda yang relatif lebih baik antara lain penjual bisa menjelaskan asal-usul tanah dengan runtut, dokumen pendukung tersedia, para pemilik tanah berbatasan tidak keberatan, dan objek memang dikuasai nyata oleh pihak yang menjual.

Sebaliknya, tanah girik patut dihindari bila terdapat lebih dari satu versi riwayat tanah, ada keberatan dari keluarga atau tetangga batas, penjual menolak pengukuran, tanah pernah menjadi jaminan informal yang tidak jelas, atau lokasinya rawan tumpang tindih dengan objek lain. Dalam konteks aturan pengakuan hak, pembeli harus sangat peka pada syarat-syarat negatif seperti tidak sengketa, tidak keberatan pihak lain, tidak dijaminkan, dan bukan aset pemerintah. Begitu salah satu titik ini goyah, keseluruhan transaksi ikut berisiko.

PTSL dan Pendaftaran Sporadik: Jalur yang Perlu Dipahami

Bagi masyarakat yang masih memegang girik, jalur legalisasi paling penting adalah pendaftaran tanah pertama kali. Permen ATR/BPN 16/2021 menyebut pendaftaran tanah pertama kali dilakukan melalui pendaftaran sistematik atau sporadik. Jika suatu desa atau kelurahan ditetapkan sebagai lokasi pendaftaran sistematik, pemilik bidang tanah pada prinsipnya wajib mengikutinya. Di luar itu, pendaftaran sporadik dapat ditempuh atas permintaan pihak yang berkepentingan. Artinya, pembeli tanah girik tidak boleh pasif menunggu masalah; ia harus memahami jalur formalisasi yang tersedia dan memilih skema yang paling sesuai dengan kondisi objeknya.

PTSL juga penting dipahami sebagai peluang, bukan sekadar program administratif. Melalui PTSL, tanah yang sebelumnya berada di area abu-abu bisa masuk ke sistem resmi sehingga batas, identitas bidang, dan status hak menjadi jauh lebih jelas. Ketika ATR/BPN mencatat 1,2 juta sertipikat terbit melalui PTSL sepanjang 2025, angka itu menunjukkan bahwa pendaftaran massal tetap menjadi instrumen utama untuk memperkecil konflik dan meningkatkan kepastian. Jadi jika pembeli menemukan tanah masih girik, pertanyaan lanjutannya bukan hanya “apakah murah”, tetapi “apakah realistis masuk ke jalur sertipikasi resmi dalam waktu dan biaya yang bisa diterima.”

Jika Sudah Terlanjur Membeli Tanah Girik

Jika Anda sudah telanjur membeli tanah girik tanpa sertifikat, fokus pertama bukan menjual lagi, melainkan memperjelas status hukumnya. Kumpulkan seluruh dokumen, telusuri riwayat transaksi, identifikasi para pihak yang berbatasan, dan pastikan penguasaan fisik benar-benar berada di tangan Anda. Setelah itu, arahkan proses ke pendaftaran pertama kali melalui mekanisme yang berlaku. Jangan menunda terlalu lama, karena semakin lama tanah dibiarkan tanpa kepastian formal, semakin besar peluang munculnya klaim, perubahan batas, atau persoalan waris.

Bila sudah ada gejala sengketa, jangan menambah risiko dengan transaksi lanjutan atau pembangunan besar. Dalam banyak kasus, pengeluaran tambahan justru membuat posisi pembeli makin berat ketika perkara muncul. Lebih aman menyelesaikan kepastian status dahulu, baru melangkah ke rencana investasi, pembangunan, atau penjualan kembali.

Kesimpulan

Risiko membeli tanah girik tanpa sertifikat jauh lebih besar daripada yang dibayangkan banyak orang. Risikonya bukan hanya administratif, melainkan menyangkut inti kepastian hak: siapa pemilik sah, apakah tanah benar-benar bisa didaftarkan, apakah batasnya jelas, apakah bebas sengketa, apakah bisa dijadikan agunan, dan apakah nantinya mudah dijual kembali. Setelah perubahan aturan melalui PP 18/2021 dan Permen ATR/BPN 16/2021, girik tidak lagi diperlakukan sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya berfungsi sebagai petunjuk dalam proses pendaftaran melalui pengakuan hak. Pada saat yang sama, sertipikat tetap menjadi alat bukti hak yang kuat dalam sistem pertanahan Indonesia.

Karena itu, prinsip paling aman sangat sederhana: jangan tertipu harga murah bila fondasi hukumnya lemah. Tanah girik bukan otomatis mustahil dibeli, tetapi setiap transaksi atasnya harus diperlakukan sebagai transaksi berisiko tinggi yang memerlukan pemeriksaan ekstra, jalur resmi, dan strategi pengamanan sebelum uang besar berpindah tangan. Dalam properti, pembeli yang paling sabar memeriksa dokumen hampir selalu lebih untung daripada pembeli yang terlalu cepat percaya.

FAQ

1. Apakah girik sama dengan sertipikat tanah?

Tidak. ATR/BPN menjelaskan girik pada dasarnya adalah bukti pembayaran pajak atau bukti penguasaan tanah adat yang belum bersertipikat, bukan bukti kepemilikan yang setara dengan sertipikat. Sertipikat tetap merupakan alat bukti hak yang kuat.

2. Apakah tanah girik otomatis diambil negara setelah 2026?

Tidak otomatis. ATR/BPN sudah menegaskan isu tersebut tidak benar. Namun setelah masa transisi berakhir, girik tidak lagi dipakai sebagai alat pembuktian hak atas tanah dan hanya menjadi petunjuk dalam proses pendaftaran melalui pengakuan hak.

3. Apakah tanah girik masih bisa disertifikatkan?

Masih bisa, tetapi jalurnya bukan lagi mengandalkan girik sebagai alat bukti hak yang berdiri sendiri. Sesuai Pasal 76A Permen ATR/BPN 16/2021, pendaftaran dilakukan melalui mekanisme pengakuan hak dengan syarat antara lain penguasaan fisik 20 tahun atau lebih, iktikad baik, tidak ada sengketa, bukan aset pemerintah, dan tidak berada dalam kawasan hutan.

4. Risiko terbesar membeli tanah girik apa?

Risiko terbesarnya adalah ketidakjelasan kepemilikan dan potensi sengketa. Tanah yang belum bersertipikat secara resmi diakui memiliki risiko lebih tinggi terhadap sengketa dan ketidakjelasan kepemilikan. Dari situ biasanya muncul masalah lanjutan seperti gagal daftar, sulit jual kembali, dan sulit dijadikan agunan.

5. Apakah tanah girik bisa dijadikan jaminan bank?

Secara praktik jauh lebih sulit. Regulasi OJK menempatkan agunan tanah dan/atau bangunan yang memiliki sertifikat dalam posisi yang jauh lebih jelas. Karena itu, tanah girik umumnya kurang ideal untuk pembiayaan perbankan dibanding tanah bersertipikat.

6. Apa langkah paling aman sebelum bayar DP?

Periksa riwayat tanah, cocokkan identitas penjual, cek kondisi fisik dan batas, pastikan tidak ada sengketa atau klaim lain, lalu arahkan pengurusan ke jalur resmi pendaftaran tanah. Jangan menyerahkan uang besar sebelum kepastian minimal atas status tanah mulai terlihat.

7. Kalau saya tetap mau beli, strategi paling aman apa?

Strategi paling aman adalah mendorong penjual membereskan sertipikat lebih dulu atau setidaknya mengunci proses pendaftaran secara resmi sebelum pelunasan. Pendekatannya bukan “beli dulu, urus nanti”, tetapi “pastikan bisa diurus dan dibuktikan dulu, baru bayar penuh.”